从“闲置房”到“黄金屋” 盘活农房推动城乡经济共振发展

开化县金星村村民将普法宣传带入民宿产业（左上）。 开化县齐溪镇钱江源景区的农家乐（右）。 郭博昊/供图

证券时报记者 郭博昊

近年来，随着新型城镇化建设的推进，农村人口持续外流所导致的大量农房无人居住被闲置的现象，日益受到关注。如何将这些“沉睡的资产”转化为农民增收的“黄金屋”，成为促进农民增收、助力提振消费的重要课题。

受访专家认为，通过政策创新与产业导入，闲置农房从“沉睡资产”向“增值资产”转型，不仅为农民增收提供了新路径，也为县域经济注入了内生动力。《提振消费专项行动方案》提出的出租、入股、合作等模式，通过使用权与资格权的分离，为社会资本进入乡村打开了通道；但也要避免农民“失房失地”风险，流转土地使用权的同时保留农民资格权，为农民留退路。

从“闲置房”到“黄金屋”

多地探索增收新路径

开民宿、打造艺术基地……在浙江不少乡村，“小而美”的农家庭院通过盘活农户房前屋后的闲置资源，在推动农民增收、优化乡村产业结构中发挥着多样功能。

在浙江开化金星村，一场“庭院经济”的探索正在悄然改变乡村面貌。通过打造“一屋一院一树一业”的庭院经济模式，村民们的闲置房屋变成了增收的“聚宝盆”。村民老张的院子原本杂草丛生，如今却种满了果树，还开起了民宿，每年收入超过10万元。他笑着说：“以前只觉得房子空着可惜，没想到现在成了‘摇钱树’。”

类似的改变也发生在泰顺村尾村，村里将闲置的老屋改造成“乌养村味馆”，通过整合土地和房屋资源，村集体收入增长了50%。而在东坪村，“忆宿隐柿”IP村味馆的打造，让百年柿子树与闲置房屋结合，村民人均增收2万元。

这些案例的背后，离不开政府的精准引导和创新政策的支持。“近几年，我们通过摸清、盘活闲置资源‘家底’，聚焦产村融合，创新乡村运营，已经开发落地12个项目，为20个村集体增收1372万元，吸引社会资本投资3亿元。”开化县农业农村局相关负责人在接受证券时报记者采访时表示。

山东财经大学土地科学与政策研究院院长曲衍波向记者指出，将农房改造为精品民宿、共享工坊等载体，可承接县域旅游“下沉式消费”需求，不仅能够实现农民住房资产的增值，还能带动县域产业结构优化升级，形成新的经济增长点。

使用权与资格权分离

避免农民“失房失地”风险

放眼全国，如何让更多地区的闲置农房得到有效利用仍面临诸多挑战。受访专家普遍认为，农房闲置并非简单的“无人居住”，而是复杂的结构性问题。

华南农业大学经济管理学院院长罗明忠向记者指出，家庭小型化以及“建新不拆旧”等问题都会引发农房闲置。曲衍波表示，继承、代际分户等形成的“一户多宅”现象普遍，但现行政策对非本集体经济组织成员（如城市居民继承农房）的权益保障不足，引发潜在产权纠纷；同时，受限于宅基地“三权分置”改革滞后，农房流转存在产权边界模糊、交易规则缺失等制度障碍，也导致资源严重浪费。

面对这些痛点，政策创新成为破局的关键。曲衍波认为，需要构建“存量激活—价值提升—利益共享”的新制度框架。《提振消费专项行动方案》提出的出租、入股、合作等模式，通过使用权与资格权的分离，为社会资本进入乡村打开了通道。这种模式不仅激活了闲置资源，还为农民提供了稳定的收益来源。

“明晰土地资产产权是盘活闲置农房的前提。”全国政协常委、广西壮族自治区政协副主席钱学明对记者表示，通过建立闲置农房使用权流转交易资产证明书等相关证件，保证土地产权明确，没有相关纠纷，将有助于保障农民和社会资本合法权益，打消双方顾虑，让农民放心交易，让社会资本安心投资。

然而，政策实施过程中也需警惕潜在风险。曲衍波提醒，过度商业化可能冲击乡村生态，资本与农民之间的利益分配不均可能导致矛盾，而最需警惕的是农民“失房失地”的风险。

钱学明认为，政府、农村集体经济组织在盘活闲置资产时应设置土地使用年限不超过30年，并建立弹性退出机制，流转土地使用权的同时保留农民资格权，为农民留退路。在收益分配上，在为农民发放退出补偿或流转收益时，采取先发放一部分、后续部分逐年发放的方式，并为其缴纳城镇职工养老保险，提供长期保障。

城乡共振重塑消费新格局

随着闲置农房的盘活进程加速，城乡消费场景的重构正在催生新的经济增长极。以“候鸟式养老”和“周末经济”为代表的新型消费模式，逐渐成为撬动乡村全面振兴与消费升级的杠杆。

随着老龄化社会的到来，“候鸟式养老”正在成为城乡消费融合的重要模式。盘活的农村住房可以为城市老年人提供季节性居住空间，形成城乡之间的人口定期流动，带动养老服务、健康医疗等相关产业发展。曲衍波认为，2024年春节，县域餐饮消费同比增长17%，表明盘活农房可成为县域文旅产业链的关键节点。

“周末经济”也成为城乡消费融合的重要载体。城市工作人群利用周末到乡村体验农家生活、参与亲子活动，推动了乡村餐饮、文化体验、户外活动等服务业态的发展。“这种短期、高频的乡村消费行为，将推动乡村餐饮、文化体验、户外活动等服务业态的发展，形成以城市消费为支撑的乡村经济增长点。”曲衍波指出。

“共享经济”模式也将在乡村找到新的应用场景。多位受访专家指出，通过数字平台连接城市需求与乡村资源，农村闲置住房可以实现更加灵活和高效的利用。在提升资源对接效率上，钱学明建议，可运用人工智能与大数据为乡村旅游赋能，将其应用到乡村综合治理、资源管理、智能匹配房源需求等领域。