买有抵押的二手房怎么办

购买有抵押的二手房时，购房者可以采取以下步骤和措施：

签订转让协议书

购房者与出售人签订书面的转让协议书，明确双方的权利和义务。

了解抵押性质

购房者需要了解抵押是已经设定抵押权，还是被法院查封或其他原因无法进行产权过户。如果是已经设定抵押权的房屋，需要与抵押权人协商处理；如果是被法院查封的房屋，需要了解查封的原因和期限，并等待查封解除后再进行交易。

协商处理

如果抵押权人同意解除抵押，购房者可以与卖方协商，由卖方还清银行贷款或与银行达成产权变更协议，然后进行产权过户。如果卖方无力还清银行贷款或不同意解除抵押，购房者可以与卖方协商其他解决方案，例如购房者先行垫付解押款项等。

法律途径

购房者可以以出售人没有告知房屋设有抵押为理由，要求人民法院撤销合同，并可以要求赔偿损失。

资金监管

如果业主无法自行解押，可以商议用买方的首付款来解除抵押。建议控制首付款比例在房款的20%以内，并通过资金监管确保安全。

购买前解除抵押

建议尽量在过户前解除抵押，以避免可能的风险，让房屋产权更为清晰。解除抵押的方法包括：

业主自有资金解除抵押，如通过其他房产抵押、信用贷款或市场融资等方式。

使用买方首付款解除抵押，将首付款打入第三方资金监管账户，在业主解除抵押后再放款。

三方垫资担保，由垫资公司担保，资金打入担保账户冻结，垫资公司支付业主解押款。

办理产权转移登记

银行工作人员、原抵押房主和新购房业主，三方必须同时到房地产登记部门办理产权转移登记。

注意事项

购房者在购房时要仔细察看房屋产权证，通过查看房产证的“他项权”一栏是否有登记，可以判断是否为抵押房。

在签订合同时，购房者可以将抵押房情况列入合同条款，作为索赔的依据，以保证自己的合法权益。

通过以上步骤和措施，购房者可以较为顺利地购买有抵押的二手房，并确保自己的合法权益得到保障。建议在实际操作中，购房者可以咨询专业律师或按揭服务公司，以获得更为详细和专业的指导和帮助。